【マンション購入直面中】初体験から「先に知りたかったわ、それ」的な事実と必殺裏ワザを勝手に公開

契約社員OK？ 頭金0円は嘘？ フラット35の注意点？ カモ（抽選）物件とは？ 不動産誇大広告（？）と問題点と裏ワザまで。

実際私ら自身で色々な物件を回っている最中で、不動産営業マンに聞いた話や実際に物件を買った友人の話などを踏まえて、

まさに今感じている違和感や物件購入に際するアレコレを大公開しようと思う。

「先に知っておきたかったよ、それ」みたいな情報、気になった点全部、これからはじめてマンション購入を検討する人に伝えておきたいことを勝手に綴ってみる。

契約社員、マンション買える？

•  国がやってるフラット35なら間口が広く、正社員でなくとも2～3年同じ会社で勤務してれば大丈夫
  
  
• 金利の低さは　フラット35　＜　金融機関
  
  
• 金融機関は「雇用形態」「勤務年数」＋「職務職業内容」でポイントつけたりして、明確な評定基準がある模様
  
  
• 技術職や国家資格保有者は＋プラスポイントがつくため正社員でなくても良い場合がある
  
  
• 例えば重労働系などは体を壊しやすく、体を壊したら仕事ができなくなる職種は低く評価される
  
  

フラット35の注意点

• フラット35(S)は物件価格の90%のみ借入可で、金利0.86%（'19.9現在過去最低とか、本当？）が5年間適応、以降はずっと金利1.11%
  
  
• もし物件価格の残10%を自己資金から払えなければ「協調融資」を受けなければならない
  
  
• 「協調融資」は金利3%でかなり高い
  
  

• 金融機関に借入た場合、フラット35より頭金（諸費用）が50万程高くなる
  
  

頭金0円はあり得ない

• 「フラット35の注意点」にもあるように、頭金を用意すれば協調融資（金利3%）を受けなくて済む
  
  
• 上記例）4000万円の物件なら400万円頭金払うか、400万を金利3%で借入れるかの二択になる
  
  
• それ以外にも「諸経費」「諸費用」という名目で頭金は必ず必要
  
  
• 上記内訳：登記費用・固定資産税・保険・修繕積立一時金・手数料、ほか諸々
  
  
• プラス、少なからず契約時に手付金は必須
  
  

マンション広告はほぼ誇大広告だと思った点

•  上述のとおり、実質頭金0円はあり得ない
  
  
• 広告にある「（例）2700万円～」←全部おとり（抽選）物件
  ※おとり＝客をおびき寄せるための広告用物件
  
  
• 実際は来た客全員にとりま少し背伸びする位の価格帯の部屋から案内する
  
  
• おとり（抽選）物件は最終販売期まで誰にも案内できない場合も多々ある
  
  
• 住宅ローン減税は返済額残高に対する最大1%が還元されるためずっと同じ額の減税が13年続くわけではない
  
  
• 収入に対しての課税が上記1%に満たない場合は課税された分だけ減税
  
  

まとめ＆裏ワザ

• 2019年9月現在のフラット35(S)は1~5年目まで金利0.86%（過去最安？）
  
  
• 6年目以降はずっと金利1.11%
  
  
• 物件販売会社の決算期はサービスしてくれる可能性高
  
  
• 営業マンは主任から上のポジションが担当だと話がメチャクチャ速い
  
  
• 通常年収5~6倍の借り入れが無理ない返済範囲らしいが、実は金利にもよる
  
  
• フラット35と一般金融機関では金融機関の方が頭金の諸費用が50万高くなる
  
  
• フラット35(S)利用の場合、協調融資（金利3%）を先に返すべき
  
  
• 頭金が用意できない人や金融機関の審査が通らなそうな人はまずフラット35
  
  
• 後に正社員になったり、妻の雇用形態が安定したタイミングで金融機関（現在金利凡そ0.5%）に借換をするが吉
  
  
• 小さい子どもいれば現地物件まで連れてって、機嫌が悪くなるならやめるべき
  
  
• スピリチュアルではなく、汚い空気や雰囲気・日当たり・振動など、動物に近い本能で感知できることがある
  
  

営業に言われるがままではなく、自分でもっと細かい趣味レーションをすべきである。

具体的には、頭金あるなし・金利・住まい給付金・減税・管理修繕費の上がり方予想・借り換えの場合・途中で売った場合、それから考えつくだけのパターン数での毎月支払実費と、

「死ぬまで住んだ場合」と「途中で売った場合（住居年数別）」の実際支払った総額費用÷居住月数を計算してはじめて本当にお得かどうかがわかる。

月収手取り20万円だった場合、月収のわずか2%の4000円のお買い物ではなく、

月収の200倍の4000万円（借入するならもっともっと）する額の買い物なのでそれくらいした方がいいと、思ったのであった。

ちなみにここで住まい給付金と住宅ローン減税の詳細シュミレーションができる。

■色々な計算に使った公式HPはこちら

住宅ローンシミュレーション

資金計画シミュレーション - 住宅金融支援機構

sumai-kyufu.jp

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